Por Thayná Almeida, advogada
Os contratos de locação são regidos pelo Direito Imobiliário, seara que busca a regulamentação da propriedade e da posse, isso inclui as relações condominiais, a compra e venda de bens imóveis, as doações, as cessões de direitos, as incorporações imobiliárias, os contratos de locação e uma gama de outras relações entre particulares e a propriedade. Assim, na hora de fazer um contrato de aluguel, é importante estar atento às seguintes questões:
- Os contratos de locação não sãoregidos pela lei consumerista – A locação de bens imóveis não é considerada uma relação de consumo, pois tem sua legislação própria: a Lei 8.245/91.
- O bem de família pode ser considerado como PENHORÁVEL – O Superior Tribunal de Justiça e o Supremo Tribunal federal passaram a considerar que, se o fiador não conseguir arcar com as despesas do devedor, o seu bem de família pode ser penhorado para saldar a dívida, independente da finalidade da locação, seja ela pessoal ou comercial. Portanto, pense bem quando lhe for proposto ser fiador de algum contrato de locação.
- A fiança recíproca é válida nos contratos de locação – No momento de assinar um contrato de locação, o locatário costuma informar sobre a necessidade de se pagar uma fiança, geralmente correspondente ao valor do aluguel, para servir de garantia em caso de inadimplemento do devedor. Essa fiança nada mais é do que o valor a ser coberto pelo fiador nos casos de inadimplemento – ou seja, de ausência de pagamento – e de prejuízos causados pelo devedor. Ocorre que existe uma possibilidade pouco conhecida: a fiança recíproca. Essa nada mais é que a possiblidade de, havendo dois ou mais locatários, um poder ser o fiador do outro. Por exemplo, no contrato de locação, o cônjuge pode ser fiador junto com seu companheiro(a) e vice-versa.
- Teve prejuízo e necessitou acionar o locador judicialmente? Saiba que é importante que o fiador deste contrato esteja no polo passivo do processo de execução. Caso ele não seja inserido no processo de execução de dívida, ele não responderá pela execução da sentença;
- Caso o contrato não estipule a fiança reciproca, entende-se que, se houver mais de um locatário ou locador, eles são solidários, ou seja, respondem em conjunto pelas obrigações decorrentes da relação contratual. Porém, existe a possibilidade de se afastar essa solidariedade, se disposto expressamente em contrato.
- É valida a clausula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção? De acordo com a lei, as benfeitorias podem ser consideradas voluptuárias, úteis ou necessárias. As voluptuárias são aquelas que tornam o bem mais confortável ou luxuoso. As benfeitorias úteis são aquelas que ajudam ou facilitam o uso do imóvel, já as benfeitorias necessárias são aquelas que buscam conservar o imóvel, evitando que este se deteriore. As benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização do locatário, e as úteis, com autorização do locatário, são indenizáveis e dão ao locador o direito de retenção. No entanto as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, mas o locatário pode retirá-las ao termino do contrato. Todavia, as partes são livres para negociar acerca da renúncia à indenização ou a retenção, não sendo essas cláusulas consideradas nulas pelo ordenamento jurídico.
- No caso de compra do imóvel locado, o adquirente do bem deverá respeitar o contrato de locação pelo tempo de sua vigência, porém isso só será possível se foi respeitado o direito de preferência do locatário. Aqui é importante destacar que, se o locador desistir da alienação do bem, este poderá responder por eventuais danos morais e materiais causados ao locatário.
De toda sorte, vale dizer que não devem produzir efeitos as cláusulas abusivas, ilegais, contraditórias ou ambíguas e que, caso haja descumprimento do contrato de aluguel/locação por quaisquer das partes, essa situação poderá ser resolvida através de um processo judicial.
Por fim, cabe lembrar que cada contrato deverá ser analisado minuciosamente para evitar prejuízos aos contratantes, de modo que é de suma importância a atuação um advogado ou de uma advogada nas tratativas constratuais.
